2020年对房地产企业来说是喜忧参半的一年。一方面，在流动性充裕的背景下，商品房销售面积、销售额迅速恢复增长，预售拿证井喷，到年底有望再次刷新年度历史销售纪录；另一方面，“三道红线”压顶，房企融资戴上“紧箍咒”，隐形压力骤增。
而最近出台的为“十四五”期间房地产市场定调的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，也再次重申了过去几年楼市的重要原则“房住不炒”，并首次提出要推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
回望过去几年，防范化解金融风险已被提到防范重大风险的重要位置，而房地产金融风险更是重中之重。那么“十四五”期间，如何解决金融脱实向虚、促进市场平稳发展？房地产企业面临的新市场环境又将有何改变呢？
11月7日，在“中国城市百人论坛——驻马店论坛：迈向‘十四五’与2035的中国新型城镇化”上，中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭表示，在“房住不炒”和“三道红线”差异化债务规模管理下，房地产企业将会面临更大的生存压力。同时，这也是一个整合房地产企业的时机。通过降低负债率规范房地产企业的经营和管理，房地产企业会逐渐走向规范化发展的道路，从注重量的增长到关注质的提升，回归更加理性、更加规范的扩张。
房企负债率、负债总额逆势上行
何德旭指出，2017年以来，中央和地方出台了一系列防范化解金融风向的政策，国民经济个行业和部门的杠杆率呈现一定下降趋势，但房地产业的高杠杆率运行模式并未出现显著改观，特别是房地产开发企业资产负债率呈现逆势上行趋势。
过去十多年来，房地产行业中涌现出一批大型、超大型企业，其中相当多的一部分都是通过高杠杆、高负债的方式实现爆发式增长。从数量规模上看，数据显示，2013年以来，我国房地产企业的数量大致是稳定在9万个与10万个之间，到2019年是99544个。从负债率上看，2019年工业资产负债率和房地产业的资产负债率分别为58%和68%，总体呈现下行的趋势，但房地产企业的资产负债率却仍然逆势上行，平均负债率为80%，实际上很多企业的资产负债率要远远高于80%。从负债总额上看，2019年房地产开发企业负债总额高达76万亿，也明显呈现逐年上升趋势。三者相比，房地产企业负债的规模和增长速度明显高于房地产企业数量的增长。
他指出，中国房地产市场之所以能在短短的十多年时间里涌现出一大批超大型房地产企业，除了得益于宽松的市场环境和政策环境以外，很大程度上是因为房企走了一条通过高杠杆、高负债方式来实现“爆炸式”增长的特殊路径。过去十多年的时间里，相当多的房地产企业都是在拼命追求规模、速度、高周转，通过高杠杆、高负债的方式来实现房地产市场快速增长。这种模式不仅造成了房地产企业短时间内爆发式的增长，也导致了全国地价和房价的飙升，加大了房地产市场的脆弱性和房地产市场的金融风险。
中西部房企受疫情影响风险增大
除了自身风险外，突如其来的新冠肺炎疫情加大了房地产企业面临的风险。数据显示，2020年1-9月全国住宅、办公楼和商业营业用房销售面积分别下降了1.0%、16.5%和15.3%。从前三季度23家头部房企销售业绩来看，销售目标完成率均值仅为全年的67.1%，全年销售目标完成率超过75%的仅有2家。
风险主要表现在三方面。首先，房企债务违约和行业风险增大。根据沪深两市上市房地产企业2020年中报数据，房地产企业净负债率高达90%，虽然同比下降3%，但财务杠杆风险仍然较高。另外，相当多的房地产企业出现了司法或者经营风险，包括法律诉讼、失信违法、经营异常、行政处罚、严重违法等在内的司法和经营风险条目明显增多。截至2020年10月29日，在人民法院网发布破产清算公告的房地产企业已经高达294家。
不可忽视的是，2020年房地产企业将迎来信用债和其他有息负债的集中兑付高峰期，行业到期债务约为1.46万亿。在融资渠道受限、负债率持续走高的市场下行周期内，“借新还旧”、“借短还长”的到期倒贷模式较为普遍，房地产企业的财务周转能力正在经受巨大的考验。
其次，局部地区和房地产上下游行业的风险压力出现了上升。受区域房地产市场走势和调控政策的影响，房地产开发企业资产负债率呈现较大的区域差异。2019年，青海、山西、内蒙古等24个省区房地产开发企业资产负债都超过了80%，在这当中有7个省份超过了85%，而其中有5个都位于西北地区。今年以来发布破产清算的将近300家房地产开发企业，主要也集中在中西部和三四线城市。
此外，建筑工程、建材家具、酒店会展、融资担保等房地产上下游行业也受到了较大冲击，涉房抵押担保行业也面临突出的问题。截止2020年10月底，涉及“置业担保”的裁判文书、起诉状副本和开庭传票多达419项。
“三道红线”下中小房企承压
而近三个月以来，对于房地产企业来说更重要的是监管环境发生了重大的变化。8月20日住建部、央行召开重点房地产企业座谈会后，“三道红线”融资新规逐渐浮出水面。所谓“三道红线”，指的是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，达到这三种条件的房企都不能进一步融资。目前恒大、融创、绿城等12家试点房企中，有三分之一踩中了全部三条红线。
何德旭认为，当前全国9万多家的房地产企业当中，绝大部分都是中小房企，超高杠杆运营是常态，保守估计至少2/3超过了一条或多条红线。如果严格按照三条红线的要求来卡，相当一部分中小房地产企业下一轮的融资都将受到限制，面临较大的资金链断裂风险。考虑到这一点，监管部门要求试点房企在2023年6月30日之前完成降负债目标，并没有像传言中从2021年年初开始执行。因此，中小房地产企业的债务风险及其向地方金融体系的渗透扩散需要进一步关注。
此外，疫情对商业地产的冲击也非常之大。近年来，由于实体经济不振、互联网和电商对传统购物营销模式的深远影响，办公楼和商业营业用房市场持续低迷。疫情影响下，2020年前三季度，住宅销售额增长2%，办公楼销售额下降15.7%，商业营业用房销售额下降了17%。与此同时，受疫情影响掀起的针对全国各地办公楼和商铺的“减租潮”，对本来就处于下行周期的商业地产企业来说更是雪上加霜。
“总体而言，当前国内房地产企业在高杠杆、高负债状态下面临的风险非常高。如果不采取切实有效的措施加以解决，在严格执行融资政策的背景下，相当多的房地产企业都可能会面临资金链断裂的风险。”何德旭说。
完善行业风险预警机制
为此他建议，采取各种切实有效的措施来防范中小房地产企业的风险。首先，推广房企压力测试和分级评价制度，完善房地产企业分级评价制定。针对现在房地产企业存在的一些问题，对现有的房企进行极限压力测试，做好预测排查和情景推演；要加快完善房地产企业的分级评价制度，包括对债务延期过长、恶意“借新还旧”的房企，要坚决及时遏制其融资；对出现债务违约和债券到期未及时兑付的房企，要分类做好违约信息披露，规范和约束其后续融资行为；对资产负债率超过90%，极限压力测试结果不足6个月的房企，以及平均资产负债率超过85%的地区，监管部门要密切关注其资金动向和可能引发的潜在风险。
其次，用“时间换空间”的思路，分类推进房地产企业的债务置换展期和帮扶政策落实，有序推进房地产企业的债务置换和展期，有序推进房地产企业债转股等业务开展。对疫情期间未按时还本付息的1年内短期贷款，可以适度顺延展期。
再次，规范房地产企业海外发债行为，有效防控潜在外部金融风险。积极稳妥选择还债融资工具和金融产品，按照国民原则将境内房地产企业的境外子公司境外发债纳入现行外债统计范围，谨防国际炒家和热钱通过海外融资渠道流入我国房地产市场，从而引发股市、汇市和楼市潜在巨幅波动。严格规范外债备案登记管理制度，发行外债原则上只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
最后，顺应行业集中度上升趋势，促进房地产企业融资结构优化转型。提高房地产企业并购的质量，鼓励扩大房地产企业直接融资的比重，发展股票市场、债务市场，为房企提供更多、更有效的融资渠道，也能在一定程度上解决房企过多依靠商业银行、依靠间接融资造成较大风险的问题。
