温州房产垫资火爆 民资冷落实业
发布日期：2014-09-17 来源：一财网
温州民间融资市场，素有全国“风向标”之称，其资金走向体现市场心态。
多名温州资金中介近日对《第一财经日报》记者说，他们时下热衷于房地产抵押贷款领域的“垫资还贷”业务，生意火爆且竞争激烈，5天时间的利率在4~6分之间。
与此印证的是，温州市金融办监测数据显示，在过去一年时间里，温州用于“生产经营”、“资金周转”的民间融资，分别总体呈现大幅下降、上升态势，其中“资金周转”的借贷笔数一年上升了35个百分点。
尽管目前官方认为，温州金融综合改革（温州金改）已经“取得了阶段性明显成效”，但本报记者发现，上述“垫资还贷”业务实则为民间放贷行为，基本上还是围绕房地产和高利贷进行“空转”，没有进入政策引导的实体经济中。
资金中介扎堆房屋“垫资还贷”
经历民间借贷危机、中小企业资金链断裂后，温州民间融资规模明显下降。
2011年7月，央行温州中心支行发布报告称，温州民间借贷市场规模达到1100亿元。不到3年时间，温州银监局抽样调查显示，今年3月份，该市民间融资规模为140.22亿元。
在这种弱市行情中，众多温州资金中介不但没有退出市场，反而找到了新的商业机会：为房地产抵押贷款的业主提供“垫资还贷”。“用5天，按一周算，利息4~6分。”一家温州资产管理公司的负责人说，也可以按天算，一天1~1.5分利息。
“很多人都在做（‘垫资还贷’）。”一位资金中介资深人士说，一些温州资金中介，曾为企业“垫资还贷”，结果多数亏损并逐步退出，“因为担保等企业隐性问题，我们是看不清的。”
该资深人士说，3年前，房价飙涨、高利贷疯狂，这些“垫资还贷”主要面向炒房客、个人、企业等不同需求群体，面大量广，周利息高达1~3角。在房价大幅下行、高利贷锐减的情况下，如今“垫资还贷”主要面向房产、汽车等实物抵押贷款领域。
该资深人士说，为保信用，一些面临资金困难的房东，让中介为其“垫资”，在了解房价差额、续贷额度等基础上，双方办理房屋委托交易手续。一般来说，还贷三五天后，房东即可办理新的房产抵押贷款。如发生变故，中介可直接把房产过户到自己名下。
上述资产管理公司的负责人说，这些垫资款主要来自民间闲散资金，也有个人银行贷款，甚至来自理财机构，“短期借用，利息为2%，如果时间长，月息一般在1.5分左右。”
当前，温州资金中介有百余家，推出的理财产品年收益率一般都在12%以上。“每笔业务赚钱不多，但交易量很大，经营得好还是不错的。”上述资深人士说，越发火爆的“垫资还贷”业务，与温州房地产贷款高企有关。
公开数据显示，去年底温州地区银行的贷款余额是7092亿，有1000多亿是房地产开发贷款，有4400多亿是房产抵押贷款，存在房地产贷款占比高、房地产抵押物占比高、实体经济涉足房地产的比例高的“三高”现象。
实业融资渐受冷落
与“资金周转”的火爆不同，之前占据温州民间融资头把交椅的“生产经营”，如今则备受冷落。
温州市金融办监测数据显示，8月份民间融资用于“生产经营”的比重只有24.12%，为这一年来的最低值。去年12月份，该比例曾达72.86%。不难看出，实体企业对民间借贷的依存度在下降。
根据温州服装商会有关负责人的说法，企业订单、利润总体有所下降，投资需求也在下降，很难承受目前高额的民间融资利息，“一些企业会应急转贷一下，但融资也比较难。”
在这背后，则是温州金改两年多来，民间融资利率上下虽有起伏，但依然处于“高位运转”的现象。
温州市金融办最新监测数据显示，今年8月份，温州民间融资综合利率指数为20.07%（相当于月息1分67）。本月15日，该利率指数为20.62%，值得关注的“其他市场主体利率”则高达28.10%。
温州市金融办分析称，上半年，温州经济运行筑底企稳，经济回暖迹象逐步显现，企业资金需求增大，但银行信贷投放减弱，市场资金供给不足，导致民间金融市场资金需求上升。
此外，企业出险隐患依然较大，金融机构选择客户更趋谨慎，为寻求利润并覆盖风险，将上调融资利率。综上分析，预计下半年温州民间融资综合利率可能有所回升。
于是，一些温州传统企业宁愿不加大生产，甚至停产，也不愿意高息借贷来维持经营。
“吃惯了山珍海味，是很难适应粗茶淡饭的！”某银行温州分行人士认为，温州金改希望规范民间借贷市场，引导民资进入实体经济，但实际上仍有部分民资在围绕房地产进行高息“空转”。
此前，一家温州大型担保公司响应号召为企业“垫资还贷”，因不明企业资金链、担保链等状况，结果业绩不尽如人意，从而引发资金中介对实体企业“敬而远之”。
一份温州金融监管部门的数据显示，目前温州全市重大风险担保圈有28个，涉及信贷金额507亿元。这两个数据截至6月底，分别比2014年年初下降5个和111亿元。
尽管相关部门做了很大努力，但企业资金链和银行贷款担保链，仍然是诸多温州企业亟待解决的两大难题。
上述资深人士认为，现在企业与个人的“垫资还贷”需求量很大，这说明银行的贷款创新能力还有待加强，或有待于“落地”。
目前，不少银行推出了“贷款年审制”、“贷款无缝对接”等创新做法，企业或个人办理的贷款到期后，如需续贷，可以不用还贷便可展期。如果这些政策能很好地实行，市场上对应急转贷的需求就会降低。
